金融街200亿豪赌惠州 开盘四年仅售15亿

http://tjuj.com.cn/2019-07-11 20:13:17
2011年7月30日,位于广东惠州的新盘碧桂园·十里银滩开盘当天实现34亿元的销售收入,不仅让碧桂园赚得盘满钵满,同时更让巽寮湾-这个位于惠州惠东县南部、此前尚不为人知的滨海小城跃升为华南房地产市场的热点区域。

  但与意气风发的碧桂园相比,这块土地上最早的开发者-金融街(000402.sz)却显得落寞。从2005年拿地至今,尽管几经更名,但这个总投入达200亿的超大型滨海项目开发七年至今仅售15亿,销售额尚不足开盘仅一年的碧桂园·十里银滩,显而易见,金融街在巽寮湾已经错失先机。

  在金融街巽寮湾滞销的背后,产品定价过高、固定回报的销售模式备受质疑。更令人担忧的是,小小的巽寮湾从今年起将迎来大量地产项目供应,从北方远道而来的金融街要在强手林立的华南地产商围剿中杀出血路,前景堪忧。

  200亿押宝惠州 开盘四年仅售15亿

  在乘坐大巴前往巽寮湾的途中,色彩斑斓的楼盘广告在尘土飞扬的大路上显得格外耀眼,合正东部湾、富茂威尼斯湾、万科双月湾等众多大型楼盘广告络绎不绝,与之相对,从2006年开始入市的巽寮湾首个大型旅游住宅项目—金融街·巽寮湾却显得不太起眼。

  “目前我们主推48-206平米精装公寓,均价12000元/平米,这其中服务式公寓均价为11000-12000元/平米,酒店式公寓均价则为13000元/平米”,在金融街·巽寮湾的销售中心里,销售小姐热情洋溢地告诉记者。

  作为惠东首个大型旅游住宅项目,金融街·巽寮湾位于惠州巽寮旅游度假区,于2005年10月由金融街以2.62亿元竞得,规划用地29平方公里,是整个巽寮湾用地面积最大的房地产项目。项目总体由阿特金斯规划,分北、中和南三个片区开发,按照最初规划,整个项目开发周期为8-12年,总投资额达到200亿元,将打造成为中国最有影响力滨海项目。

  但令人意外的是,作为最早进入巽寮湾的房地产企业,金融街丝毫没有获得“先入为主”的优势。从拿地至今接近7年的时间里,其惠州项目销售完全踏不上节奏,网易房产查阅了金融街近7年的上市公司年报统计发现,截至2011年12月31日,其惠州公司总营业收入为15.36亿元,这里面不仅有地产销售的贡献,还包括酒店业务的贡献。

  与之相对,同处于巽寮湾的碧桂园十里银滩仅在去年便售出4000多套,销售额超过38亿 。而据碧桂园内部人士透露,今年6月十里银滩二期开盘,当天推出的3500套产品共售出3300套,即日基本售罄,而销售金额也接近20亿元。

  实际上,在最敏感的定价策略上,与周边项目相比,金融街·巽寮湾毫无优势。以十里银滩为例,其海景精装洋房约为7800-8600元/㎡,价格最低的山景精装洋房仅为4300-4700元/㎡起,售价明显低于金融街·巽寮湾。在区域相近、主打目标客户群一致的背景下,金融街·巽寮湾更加显得曲高和寡,风头被碧桂园十里银滩全面掩盖。

  正因如此,今年年初金融街动作频频,不仅将其惠州项目由“金融街·金海湾”更名为“金融街·巽寮湾”,同时更一改之前缓推少卖的风格,高调宣称今年将推出4000套公寓,此外中区游艇会、水上运动中心、巽寮河餐饮酒吧街、两家五星级酒店等都将在今年开业,目的是树立金融街·巽寮湾在稔平半岛的霸主地位。

  高固定回报 一个美丽的陷阱

  “购买了我们的酒店式公寓之后,前三年公寓将交由金融街管理,业主每年都能获得固定的回报,其中第一年的回报将直接从认购价扣除,第二、第三年的回报每年递增10%,直接打到业主的银行账户上,业主每年还能获得30天的免费入住时间”,销售小姐向记者介绍。

  据了解,金融街·巽寮湾目前全新推出的海公园产品主打“中国分时度假模式”概念,号称将产权、权益度假、现金回报三者结合。以一套总价约70万元的单位为例,金融街给予业主的首年月固定回报为1818元/平米,租金回报率约为3.1%。到了第三年,月回报将提高至2200元/平米,租金回报率将提高至3.7%。

  “投资金融街·巽寮湾酒店式公寓,买家不仅能享受旅游地产巨大的升值潜力,每年还能取得固定的投资回报”,销售小姐信心十足地告诉记者。

  但在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,这种提供固定回报的产权式酒店概念并不新鲜,背后也暗藏风险。

  “产权式酒店的售价往往较高,为了吸引买家,开发商用投资者的购房款来支付头几年租金回报,制造出良好的投资回报假象,实际只是羊毛还是出在羊身上”,宋丁告诉记者。

  他表示,早年在三亚就出现过很多这种产权式公寓,开卖的时候开发商都答应给予较高的回报,有些甚至达到6-8%以吸引投资者购买,但两三年之后,酒店经营陷入困境,很多酒店甚至是亏本经营,买家自然拿不到租金,这样的情况在国内很普遍,大部分酒店式公寓的承诺都是无法兑现的。

  在记者的再三追问下,销售小姐表示,业主在享受完承诺的头三年固定回报后,可以选择与开发商续约,继续享受固定回报,但购房合同只承诺头三年的固定回报,三年后的续约细则需要在合同接近完结时才能确定。

  “金融街只承诺头三年的固定回报,三年之后,和不和你合作,给你什么样的回报,这些对于业主都是没有法律保障的”,宋丁认为。

  除此之外,中原地产项目部总经理黄韬还表示,像这种产权式酒店,开发商之所以愿意将产权分割出售给业主,其背后必然是急于回笼现金,但产权分割并不利于酒店管理,业主各自为政,这对于酒店日后经营会造成极大影响,这也是产权式酒店在国内失败居多的主要原因。

  对此,网易房产多次试图采访金融街惠州公司,但直至截稿前,其相关负责人均以开会为由拒绝采访。

  滨海资源受污染 巽寮湾旅游地产前景黯淡

  如今的惠州巽寮湾,早已不是金融街拿地时的那片荒地。沿着巽寮湾海岸线由西往东,分布着碧桂园十里银滩、合正东部湾、莱蒙国际项目、富茂威尼斯湾、中航项目、中信项目、万科双月湾等多个超大体量项目,总建设规模超过5000万平方米。

  根据多家中介机构的统计数据显示,2012年巽寮湾新增供应迎来爆发式增长,区域估计会有2.2万套货量推出,其中别墅增幅较大,今年将推约5000套,全年销售价值也预计达到120亿左右,这意味着巽寮湾这个两三年前尚不为人知的滨海小城,将面临着大量地产项目涌进市场。

  “金融街拿地这么多年,今年才开始大批量推货,显然是对巽寮湾区域发展预判失误”,宋丁认为,整个巽寮湾今年面临天量供应,金融街要在碧桂园、万科、富力、中航等华南地产巨头中突围而出,难度可想而知。显而易见,金融界在巽寮湾已经错失先机。

  实际上,项目销售不佳也导致金融街项目多次出现人事调动,一位曾担任该项目销售策划的代理商工作人员向网易房产透露,金融街惠州公司销售业绩不佳,导致项目负责人走马灯一样更换,包括董事长和总经理在内,这3年至少换了5、6人,而每次的领导变更也引发下面的连锁反应。除此之外,曾为项目做开发顾问和销售代理的世联地产也因为在战略方面与金融街存在分歧,最后从该项目撤出。

  “对于金融街而言,巽寮湾区域竞争太激励了,以销售最火爆的十里银滩为例,坊间传闻碧桂园为其抽调了华南区大半销售精英,并且大手笔进行投放推广,才取得如此优秀的战绩,对于大本营远在北京的金融街而言,难以调动如此庞大的销售资源,又怎么挑战实力雄厚的华南地产商?”熟悉惠东房地产市场的一位内部人士告诉记者。

  除了激烈的竞争,更令人担忧的是,巽寮湾赖以出名的滨海资源正受到威胁,根据南方都市报报道,由于大亚湾石化区的排污,目前巽寮湾海区的海水和沙滩受到污染,此前离海岸10公里左右大量生长的海藻目前已经灭绝,当地居民更笑称他们不会在巽寮海边游泳,戏言“那些蜂拥来到巽寮海滩游泳的游客很傻”。

  宋丁认为,巽寮湾作为滨海城市,虽然早于2005年规划为滨海旅游度假区,但整个区域缺乏长期规划,经过多年建设依然缺乏旅游配套,现在几乎是一个纯地产区域,加上其滨海资源受到污染,对于深圳客而言,去海边渡假与其去巽寮湾还不如留在大梅沙,巽寮湾要做东方马尔代夫的梦想几乎不可能实现。

  “像金融街巽寮湾这样的酒店式公寓,要实现长时间良好的投资回报,取决于巽寮湾是否真的能成为国内知名的滨海度假区,吸引大量外来游客,但从目前的情况来看,巽寮湾的旅游前景不容乐观,投资这类型产品必须倍加小心”。


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